El nuevo informe del INE muestra que vivienda y servicios básicos subieron 0,4% en septiembre y acumulan 3,2% en lo que va del año, mientras la electricidad aumentó 1,6% en el mes; para el mercado inmobiliario, el dato vuelve a poner el foco en el costo total de ser propietario y no solo en el precio de compra de una vivienda.

El Índice de Precios al Consumidor (IPC) registró un alza de 0,4% en septiembre, acumulando 4,0% durante 2026 y 4,1% en doce meses. Dentro de este resultado, la división vivienda y servicios básicos aumentó 0,4% en el mes, acumuló un incremento de 3,2% durante el año y llegó a 3,6% en doce meses, aportando 0,080 puntos porcentuales al IPC de septiembre.

El dato adquiere especial relevancia para el mercado inmobiliario porque muestra que la presión sobre el presupuesto asociado a una vivienda no se limita al valor del inmueble o al dividendo. Durante septiembre, el suministro de electricidad aumentó 1,6%, acumulando un incremento de 2,4% en los primeros nueve meses del año. Con ello, los costos vinculados directamente al uso y mantención de una vivienda continúan avanzando en un escenario donde la inflación general llegó a 4,1% anual.

El costo de mantener una propiedad entra al análisis de inversión

La diferencia entre ambos indicadores también resulta relevante para quienes evalúan una propiedad como inversión. Mientras vivienda y servicios básicos registra un aumento de 3,6% en doce meses, el IPC general llega a 4,1%. Esto significa que el costo asociado a la vivienda está creciendo por debajo del promedio general de precios, pero continúa representando una presión sobre el presupuesto mensual de los hogares.

Para Luis Conejeros, CEO de Rabbit Capital y asesor experto en economía, inversión y mercado inmobiliario, el nuevo IPC obliga a ampliar la forma en que se evalúa una propiedad. “El IPC de septiembre muestra que el costo de una vivienda no termina en el precio de compra o el dividendo. Vivienda y servicios básicos acumula un 3,6% en doce meses y la electricidad subió 1,6% en septiembre. Para un inversionista, esto obliga a mirar la rentabilidad real considerando arriendo, financiamiento y todos los costos asociados a mantener el inmueble”, cerró Conejeros.

Transporte acumula 7,9% y agrega un costo a la ubicación de la vivienda

Otro elemento que entrega el informe del INE es la diferencia entre los distintos gastos que enfrentan los hogares. Mientras vivienda y servicios básicos aumentó 0,4% en septiembre, transporte registró un alza mensual de 0,9% y acumula 7,9% en doce meses. Esta diferencia es relevante para el mercado inmobiliario porque el costo efectivo de una vivienda también está relacionado con su ubicación y con los gastos que implica desplazarse hacia los centros de trabajo, servicios y comercio.

El comportamiento de los combustibles refuerza esta presión sobre el presupuesto. Durante septiembre, el petróleo diésel aumentó 10,2% y la gasolina 2,7%, mientras la división transporte acumuló el mencionado 7,9% en doce meses. Para quienes evalúan comprar, arrendar o invertir en una propiedad, estos movimientos agregan una variable adicional al costo mensual de habitar un inmueble: no solo importa el gasto directo de la vivienda, sino también cuánto cuesta acceder desde ella a los principales puntos de actividad económica.

El IPC muestra que no todos los costos de una vivienda evolucionan igual

El informe también muestra que los movimientos de precios no son homogéneos entre los distintos componentes de la economía. Mientras algunas divisiones registraron aumentos durante septiembre, otras presentaron variaciones negativas, confirmando que el IPC general puede esconder comportamientos diferentes dependiendo del tipo de gasto.

En el caso de la vivienda, esto hace especialmente relevante analizar por separado sus costos asociados antes de determinar la rentabilidad o conveniencia económica de una propiedad. Para un hogar, significa considerar el gasto total que implica habitarla; para un inversionista, evaluar cuánto de los ingresos generados por el inmueble queda disponible después de cubrir financiamiento y costos de operación.

El valor de una propiedad no se mide solo por su precio

Desde la perspectiva inmobiliaria, esto instala una discusión que va más allá de si los precios de las viviendas suben o bajan: la evolución de los costos asociados a una propiedad también determina su rentabilidad y capacidad de generar flujo.

El nuevo dato del INE muestra que esa cuenta continúa aumentando y que compradores e inversionistas deben evaluar con mayor atención el costo completo de mantener una vivienda. En un escenario de inflación anual de 4,1%, la decisión inmobiliaria requiere mirar no solo el valor del activo, sino también sus gastos, su capacidad de generar ingresos y el retorno que puede entregar en el tiempo.

Los datos de Rabbitts Capital muestran que la tasa de interés aparece como el principal problema para solo el 6,9% de los potenciales compradores, mientras que el 46,8% queda limitado por la renta exigida y el 25,4% por el pie. La reforma que prepara Hacienda podría impactar precisamente en esa relación entre tasa, dividendo e ingreso.

La nueva reforma al mercado de capitales que prepara el Gobierno busca recuperar el acceso al crédito hipotecario y facilitar la compra de viviendas. Entre las medidas que Hacienda ha adelantado se encuentra la creación de un fondo de recompra de carteras hipotecarias, que sería administrado por BancoEstado, además de un incentivo estatal destinado a fomentar el ahorro para reunir el pie de una propiedad.

Pero mientras el debate público se ha concentrado en cuánto podrían bajar las tasas hipotecarias, los datos sobre las principales dificultades que enfrentan los compradores muestran una realidad distinta.

Según Rabbitts Capital en julio, el 46,8% de los potenciales compradores identifica como su principal barrera cumplir con la renta mínima exigida por la banca. Un 25,4% apunta a reunir el pie, mientras que solo el 6,9% menciona conseguir una tasa conveniente como su mayor dificultad.

La paradoja, según el análisis de Luis Conejeros, CEO de Rabbitts Capital y experto en inversión inmobiliaria, es que la tasa puede ser una de las barreras más importantes precisamente aunque los compradores no la identifiquen como tal.

“La medida apunta al lugar correcto, pero no necesariamente por lo que la gente cree. Cuando un comprador dice que no puede acceder a una vivienda porque no cumple con la renta que le exige el banco, muchas veces no relaciona ese problema con la tasa. Pero la tasa define el dividendo y el dividendo es uno de los números con los que el banco calcula la renta mínima. Por eso, bajar la tasa no solo se siente como un descuento: puede significar que finalmente te aprueben el crédito”, explica Conejeros

La tasa que puede cambiar quién logra entrar al mercado

La reforma que prepara Hacienda contempla un incentivo estatal al ahorro para el pie y un fondo de recompra de carteras hipotecarias, administrado por BancoEstado y dirigido a viviendas de hasta 6.000 UF. Según Enlace Inmobiliario, el 25,4% de los potenciales compradores identifica el pie como su principal dificultad, mientras que el 46,8% señala la renta mínima exigida por los bancos.

El fondo busca aumentar la liquidez disponible para nuevos créditos y reducir sus costos. Una menor tasa también puede reducir el dividendo y, por esa vía, la renta mínima necesaria para acceder al financiamiento, impactando directamente al 46,8% que hoy no logra cumplir ese requisito. Actualmente, solo el 31% considera alcanzable obtener un crédito hipotecario, frente al 46% registrado en septiembre de 2025.

El efecto de mejores condiciones financieras ya se ha reflejado en el mercado: las ventas de viviendas nuevas aumentaron 20% en un año, el mayor crecimiento desde 2021. A su vez, Colliers estima que la combinación de menores tasas y precios podría reducir hasta 35% los dividendos en determinados segmentos.

El desafío será resolver las dos puertas de entrada

El acceso al financiamiento mantiene dos restricciones principales: el 46,8% apunta a la renta exigida por la banca y el 25,4% al ahorro necesario para el pie. El incentivo estatal aborda la segunda barrera, mientras que el fondo hipotecario busca intervenir sobre el costo y disponibilidad del crédito.

El diseño del fondo será determinante para que la reducción de costos llegue a los compradores. Entre los factores a definir están el precio de recompra de las carteras, la distribución de los riesgos y el mecanismo mediante el cual una menor tasa se traducirá efectivamente en menores dividendos.

Más acceso al crédito también exigirá más viviendas

Un aumento del número de compradores sin un crecimiento equivalente de la oferta podría trasladar parte del beneficio financiero a los precios. Por ello, junto con mejorar el acceso al crédito, será relevante acelerar nuevos proyectos y reducir los tiempos de permisos y aprobaciones.

La incertidumbre también puede frenar la demanda. Durante el debate sobre la reducción o suspensión del IVA a las viviendas, el 44% de quienes conocían la propuesta declaró haber postergado su compra esperando menores precios.

La reforma será ingresada al Congreso el 7 de septiembre y su diseño definitivo determinará su impacto. Con un 46,8% de compradores limitado por la renta bancaria, un 25,4% por el pie y solo un 6,9% que identifica la tasa como su principal barrera, el desafío será que una eventual reducción del costo hipotecario se traduzca en mayor acceso efectivo y no únicamente en un menor dividendo para quienes ya califican.

●*El crecimiento de 2,4% del Imacec en junio, por sobre las expectativas del mercado, fortalece las perspectivas para el sector inmobiliario nacional. Sin embargo, especialistas sostienen que la recuperación económica no está llevando a los inversionistas a concentrar nuevamente su patrimonio en Chile, sino a combinar oportunidades locales con activos inmobiliarios en mercados como Estados Unidos y Paraguay.*